Atlantic City Neden Bu Kadar Bakımsız? Çöküşün Nedenleri, Veriler ve 2025 Dersleri

Bartu Elveriş Eyl 20 0 Yorumlar

“Deniz kenarında kumarhaneler, ışıl ışıl bir yürüyüş yolu… Nasıl olur da bu kadar bakımsız görünür?” sorusunu herkes soruyor. Kısa cevap: tek motorlu bir ekonomi (kumarhane) yıllarca koruma altında büyüdü, sonra komşu eyaletler aynı ürünü satmaya başlayınca motor tekledi; üstüne kötü planlama, mevsimsellik, yüksek vergi-yönetim maliyetleri ve sosyal sorunlar bindi. Burada romantizm yok; somut nedenler, gerçek veriler, net dersler var. Ben de Eskişehir’de yaşayan biri olarak (evet, Porsuk çevresindeki dönüşümü her gün görüyorum) şehirlerin tek dayanakla ayakta kalamayacağını canlı örneklerden biliyorum.

TL;DR / Kısa Özet

Atlantic City neden bu kadar bakımsız? Çünkü tek dayanaklı kumarhane modeli, rekabet ve kötü kent tasarımı karşısında esneme payını yitirdi.

• Monopoliden rekabete: 1978-2000’ler arası parlayan “tek adres” olma üstünlüğü, Pennsylvania ve diğer eyaletler açılınca çöktü; gelirler sert düştü, 2014-2016 arası bir dizi kapanış yaşandı.
• Kent planlama hatası: Dev “kutu” kumarhaneler Boardwalk’a sırtını dönüp şehre kapanınca para sokaklara yayılmadı; boş parseller, kopuk yaya akışı kalıcılaştı.
• Mevsimsellik ve altyapı: Yazlık-kışlık talep farkı, zayıf hava bağlantıları, kongre-ekonomi yetersizliği 12 ay doluluk yaratamadı.
• Mali baskı: Yüksek belediye maliyetleri, 2016’da devlet müdahalesi, karmaşık vergi/PILOT düzeni; belirsizlik yatırımı boğdu.
• Toplumsal kırılganlık: Yoksulluk ve işsizlik ortalamadan yüksek; bu da emlak değerlerini, küçük esnafı ve güvenlik algısını baskılıyor.

Kök Nedenler ve Zaman Çizgisi: Efsaneleri Ayıklayıp Gerçeği Kuralım

Bir şehir neden “eski ışıltısını” kaybeder? Tek tek gidelim; hem tarih hem de işleyiş mantığıyla.

1) Tek ürün, tek kanal riski (1978-2006): Atlantic City, Nevada dışındaki ilk yasal kumarhane adresi oldu. Bu, on yıllarca süren bir avantajdı. Casino Control Act (1977) ve sonrasında Casino Reinvestment Development Authority (CRDA, 1984) ile sermaye yağdı. Ama model tek ürüne yaslandı: kumar. Eğlence, gastronomi, teknoloji, kültür gibi yan kollar ikinci planda kaldı.

2) Rekabet şoku (2006-2016): Komşu eyaletler (özellikle Pennsylvania) kendi kumarhanelerini açtı. Filadelfiya’ya 1 saat uzaktaki bir müşteri artık Boardwalk’a gelmeden slot oynayabiliyordu. “Günlük ziyaretçi” motoru kısacık rotalara dağıldı. 2014’te Showboat, Revel ve Trump Plaza kapandı; 2016’da Trump Taj Mahal kapattı. Yüzlerce dönüm eşdeğer alan bir anda işlevsizleşti; boş binalar imajı da bozdu.

3) Kötü bağlanan kutular (kent tasarımı): Kumarhaneler dev kutular halinde Boardwalk’a yöneldi; şehir içi sokak ağına ve mahalle ekonomisine zayıf bağlandılar. Yaya bağlantıları koptu; ara sokaklar ölçek kaybetti. Çıkan her lira, büyük oranda aynı kutularda kaldı. Las Vegas Strip’te dahi “resort”lar arası akış güçlüdür; Atlantic City’de bu akış çok daha kırılgandı.

4) Mevsimsellik ve zayıf erişim: Sahil ve yaz turizmi güzel ama kırılgan. Kışın boşalan otel koridorları maliyeti şişirir. Hava yolu erişimi sınırlı kaldı; büyük ölçekli kongre takvimi yıl boyu doluluk üretemedi. Las Vegas bunu 1990’lardan beri başardı; AC ise 12 ayın en az 8’ini dolduramadı.

5) Krizler üst üste: 2008 finans krizi yatırımı kuruttu; 2012’de Sandy Kasırgası moral ve altyapıyı sarstı; 2020 pandemisi kapıları aylarca kapattı. Bu arada çevrim içi oyun (2013’ten itibaren) toparlanma sağladı ama fiziksel katma değeri daha düşüktü; şehir dokusuna akacak parayı sınırlı taşıdı.

6) Mali yapı ve yönetim: Yüksek belediye harcaması, dalgalı vergi gelirleri ve dava süreçleri (değerleme-kayıt tartışmaları) belirsizlik doğurdu. 2016’da New Jersey, belediyenin finans yönetimine el koydu (Municipal Stabilization and Recovery Act). PILOT (Payment In Lieu of Taxes) düzeni istikrar niyetliydi ama şeffaflık ve adalet tartışmaları bitmedi.

Bir efsane: “Şehir güvensiz olduğu için çöktü.” Gerçek şu: Güvenlik algısı etkenlerden biri ama sebep değil, sonuç. Ekonomi sönünce fırsatlar azalır, bu da sosyal göstergeleri bozar. Bir şehri ayağa kaldırmanın yolu da önce ekonomik motora yan yakıttır; güvenlik böylelikle kalıcı iyileşir.

Bir kural: Monopolden rekabete geçen kumarhane pazarlarında, erişim eşitlendiğinde fiziksel gelirde ilk 5-10 yıl içinde yüzde 30-50 arası düşüş görülebilir. Bu bir “tam sayı” değil; ama Pennsylvania ve Delaware etkisiyle Atlantic City’nin 2006 tepesinden 2015 çukuruna inişi bu aralığa oturdu.

“Kumarhaneler tek başına kapsayıcı kalkınma yaratmaz; tamamlayıcı sektörler ve güçlü yerel bağlantılar olmadan, getiriler mekânda hapsolur.” - Brookings Institution, Metropolitan Policy Program (2016)

Eskişehir’de Porsuk çevresinin dönüşümü bana şunu hatırlatıyor: Sihirli değnek yok, ama küçük ve sürekli bağ kuran projeler (yaya akışı, kültür, eğitim, teknoloji, konut) üst üste bindikçe çarşı canlanıyor. Atlantic City’nin atladığı da buydu.

Veriler, Karşılaştırmalar ve Somut Örnekler: Neye Bakarak Hüküm Veriyoruz?

Aşağıdaki tablo, New Jersey Oyun Yaptırımı (DGE) yayınları ve kamu raporlarından derlenen yaklaşık değerlerle büyük resmi gösterir. Rakamlar “yaklaşık”tır; trendi görmek için yeterlidir.

*Toplam oyun geliri: Fiziksel kumarhane + online casino + spor bahisleri.

Görünen şu: Eyalet çapında oyun gelirleri 2023-2024’te rekor kırarken, bunun ciddi payı çevrim içinden geliyor. Şehir dokusuna etki eden “yüz yüze” ekonomi 2006 zirvesinin altında. Bu da sokakta neden eskimiş bir doku gördüğümüzü açıklıyor.

Karşılaştırma: Las Vegas niye farklı yürüdü?

• Ulaşım: Las Vegas’ta yoğun hava trafiği ve kongre altyapısı yıl boyu akış yaratır. Atlantic City’de hava bağlantıları sınırlı, demiryolu/otobüs ağı gün içi ziyaretçiye odaklı.
• Ürün karması: Vegas, 1990’lardan beri kumarı “paketin parçası” yaptı: kongre, konser, gastronomi, spor. AC’de bu çeşitlendirme sınırlı ve mevsimsel kaldı.
• Şehir ızgarası ve “spillover”: Vegas resort’ları arasında akış güçlü; yaya sirkülasyonu restoran, mağaza, müzayede, spor sahasına taşar. AC’de dev bloklar ve boş parseller akışı kesiyor.
• Algı: Vegas bir “kaçış” markası. AC’de marka anlatısı uzun süre “yakın kumarhane” oldu; deneyim derinliği zayıf kaldı.

Boardwalk vs. Marina District: Boardwalk ikonik ama rüzgâra açık, kışın sert ve boş. Marina District daha izole; otomobil odaklı. İki bölge arasında güçlü bir yaya ve mikro-mobilite köprüsü yok. Sonuç: bir gün içinde üç farklı “cep”te takılı kalmış ziyaretçi profili.

Toplumsal göstergeler: Atlantic City’nin nüfusu 20. yüzyıl ortasından bu yana azaldı; 2020 sayımında ~38 bin. Yoksulluk oranı eyalet ortalamasının belirgin üstünde. Bu tablo, okuldan konuta, sağlıktan güvenliğe kadar zincir etkisi yaratıyor. Bu, “şehir neden bakımsız?” sorusunun insan tarafı.

Hızlı teşhis için mini kontrol listesi (başka şehirler için de geçerli):

• Tek gelir motoru mu? (Kumarhane, maden, tek fabrika…)
• Rakip şehirler benzer ürünü açtı mı?
• Yaya akışı kutularda hapsoluyor mu, caddeye yayılıyor mu?
• Talep mevsimsel mi, 12 ay mı?
• Hava/kara ulaşımı kongre ölçeğini taşıyor mu?
• Belediye finansı istikrarlı mı, sık “olağanüstü” müdahale görüyor mu?
• Boş parsel ve yıkık yapı oranı yüksek mi?

Çözüm Yolları, 2025 İçgörüleri ve Sık Sorular

Şehir nasıl toparlanır? Mucize yok; ama işe yarayan şablonlar var.

1) Karmayı genişlet: Kongre, spor, e-spor, canlı müzik, gastronomi, sağlık turizmi. “Bir sebep daha” kuralı: Her yeni sebep, gecelediğin günü 0.2-0.4 gün artırır. 5 sebep = +1 gün.

2) Yaya ve mikro-mobilite: Boardwalk ile Marina’yı rüzgândan korunan, aydınlık ve güvenli bir omurga ile bağla. Güvenli bisiklet/scooter hatları, kapalı yürüyüş bağlantıları, cep meydanları… Akış varsa, kasa çalar.

3) Küçük parseller, küçük kazançlar: Boş parselleri “ara kullanımla” doldur: pop-up pazarlar, modüler yeme-içme, etkinlik kutuları. 50 küçük yatırım, 1 dev projeden daha hızlı ritim tutar.

4) Konut ve eğitim: Öğrenciyi, hastane çalışanını, yaratıcı sınıfı merkeze taşı. 7/24 hayat geleneksel kumar döngüsünden bağımsız bir taban oluşturur.

5) Şeffaf ve öngörülebilir finans: PILOT ve vergi düzeninde sade, çok yıllı yol haritası; imar süreçlerinde tek durak. Belirsizlik, yatırımın bir numaralı düşmanı.

Bir not: 2020 sonrası online oyun ve spor bahisleri büyüdü. Kâr “server odasında” yazıyor ama kaldırımda hissedilmiyor. O yüzden lisanslardan ve operatörlerden ayrılan payın bir bölümü, doğrudan mahalle altyapısı ve küçük esnafa akacak fonlara bağlanmalı. Aksi hâlde tablo kağıt üstünde parlarken, sokak aynı kalır.

Uzman gözü için kısa bir karar ağacı:

• Şehir pazarlaması tek kelimeye sıkışmış mı? Evetse, yeniden markala.
• 12 ay doluluk için en zayıf halka ulaşım mı, ürün mü, güvenlik mi? En zayıftan başla.
• Boş parseller nerede toplanmış? O bölgeleri bir “pilot koridor” ile birleştir.
• Yatırımcı için görünür borç-tahsilat takvimi var mı? Yoksa önce onu kur.

Benim küçük deneyimim: Bir akşam Derya ile harita üzerinde “rüzgardan kaçan” yaya yollarını çizdik. Birkaç köşe dönüşü, bir iki geçirgen zemin, üç etkinlik cebi… Kâğıtta küçük görünen bu hamlelerin, sokakta his etkisi büyük olur. AC’nin ihtiyacı, tam da bu tür ardışık küçük kazançlar.

Mini-SSS

• AC güvenli mi? Turistik koridorlarda polis ve özel güvenlik görünürlüğü yüksek. Ama şehir ortalaması ABD kentlerine göre hâlâ yüksek suç oranı gösteriyor. En iyi pratik: kalabalık rotalarda kal, geç saatlerde boş parsellerden uzak dur.
• Yeniden yükselir mi? Evet, ama Vegas değil, “kendi liginde iyi” olabilir. Kıyı-spor-kongre-kültür karmasıyla 12 ay çalışan bir şehir standardı gerçekçi hedef.
• Las Vegas niye başardı? Uçuş, kongre, marka ve mega etkinlik. AC’nin kopyalaması gerekmiyor; kendi kıyı kimliğini güçlendirmesi yeter.
• 2025’te yatırım çekici mi? Mikro ölçekte (yeme-içme, butik otel, kültür) doğru koridorda ve şeffaf kurallar altındaysa evet. Büyük ölçek için ise vergi/PILOT netliği ve erişim yatırımı beklenmeli.
• Hangi bölgeler umut veriyor? Boardwalk’ın sağlam kesimleri, The Walk/outlet çevresi ve iyi yönetilen otel-resort çevreleri. Anahtar: bunları kesintisiz yaya omurgasıyla bağlamak.

Pratik ipuçları ve hatalardan kaçınma

• Kural: 15 dakikalık yürüme çemberi içinde en az 3 bağımsız “sebep” (yemek, kültür, alışveriş) yoksa, ziyaretçi geri dönmez.
• Kural: Düşen pazarda “daha fazla slot” çözüm değildir; deneyimi çeşitlendirmek gerekir.
• Hata: Dev bir proje beklemek. Doğru strateji: 18-24 ayda bitecek 10 küçük proje.
• Hata: Pazarlamayı yaz mevsimine yığmak. Kış takvimi için niş konferans ve kapalı alan etkinlikleri şart.

Kaynak notları

• New Jersey Division of Gaming Enforcement (NJDGE) yıllık gelir raporları (2006-2024): Trendler ve dağılımlar.
• Municipal Stabilization and Recovery Act (2016) ve NJ Local Finance Board duyuruları: Mali müdahale çerçevesi.
• Brookings Institution, Metropolitan Policy Program (2016): Kumar ekonomisinin yerel yayılım dinamikleri.
• Rutgers University - Bloustein School çalışmaları: AC’nin kentsel planlama ve sosyoekonomik göstergeleri.

Farklı kişilere “sonraki adımlar”

• Ziyaretçi: Kışın gidiyorsan kapalı etkinlik takvimi olan otelleri seç; Boardwalk-Marina arası ulaşımını önceden planla.
• Yatırımcı: Boş parsellerin kümelendiği koridoru analiz et; 18-24 aylık küçük proje portföyü yap; PILOT ve değerleme risklerini bir mali danışmanla yazılı netleştir.
• Yerel yönetici: Tek omurga projesi belirle (yaya+bisiklet); 12 ay etkinlik takvimiyle bağla; şeffaf performans göstergeleri (doluluk, yaya sayısı, küçük esnaf cirosu) açıklamaya başla.
• Öğrenci/araştırmacı: 2006-2024 gelirleri ile parsel boşluk oranını korele et; Boardwalk giriş-çıkış noktalarında sayaç verisiyle akış haritası çıkar.

Son söz yerine: Şehirler, tek bir motora güvenince ilk şokta tökezler. Atlantic City’nin derdi estetikten çok işlev. Motoru çeşitlendirir, akışı düzeltir, belirsizliği azaltırsan; boya ve ışık zaten peşinden gelir.